養老地產專題研究——萬州十鼓農業休閑社區規劃
1、什么是養老產業
養老產業是一個與眾多行業相關聯的“朝陽產業”。包括為老年人提供日常生活用品，還包括養老金融產品、老年文娛產業、老年醫療保健、養老生活照料、養老機構等多個方面。
全球養老產業研究中心(OLDAGE)提出養老產業是針對不同年齡、地域、氣候、環境、親情習慣、心理狀態、社會發展文明和經濟基礎、執政水平和力度作為基礎，針對個體提供的生命保障產業。
2、中國七大養老模式
1、養老地產
養老地產是養老產業的重要組成部分，養老地產則是以衣食住行為基礎，兼容休閑產業、旅游產業、文化產業及健康產業，通過養生的理念和方法，在房地產開發運營下形成獨特的養生養老地產模式。具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養老公寓等項目的開發和經營的過程。
2、養老地產八大功能
3、養老地產功能規劃
4、養老地產設計標準
私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。
社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間。
可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。
標志系統：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。
安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。
可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性(即無障礙)。
適度刺激性和挑戰性：一個有適度挑戰性的環境將促進老年人的經常活動。
適度的聲光環境：大大方便視力和聽力已經減退的老年人的活動。
環境的熟悉性和連續性：環境的設計應有一定的地方傳統，并成為往日生活的延續，使老年人不感到陌生。
尺度適宜的細部：可以使老年人處處感到方便和愉快。
5、養老地產運營模式
——臺灣長庚養生文化村
一、基礎分析
位置規模：臺灣省桃園縣龜山鄉舊路村4鄰長青路2號，占地34公頃。
項目源起：臺灣“經營之神”王永慶為紀念其父親王長庚所創辦長庚醫院。2004年，依托長庚醫院的醫療資源，臺塑集團建立了長庚養生文化村，成為面向“銀發一族”的集養生、醫療一體化經營的項目。
七大設計主題：怡親、健康、養生、文化、社區、體驗、教育訓練。
二、發展歷程
三、以養生養老+生態宜居為主題的定性項目
(一)精品養老社區
1、完善貼心的社區功能
設有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等;如有家屬來探訪，也有公寓可供住宿。
2、無處不在的無障礙空間設計無論是廚房還是洗手間，甚至是公共衛生間，都考慮了輪椅進出的方便。住宅室內的衛生間不設門檻，直接通過覆蓋金屬篦子的一窄條排水溝設計很簡單地解決了溢水問題，既方便輪椅進出，還可以避免生活用水流入室內。
3、人性化的中庭設計和居住單元
為了吸引老人到戶外活動，引入陽光的挑空設計，將住宅設計在兩邊，中間除了走道外，還設計了透視的中空庭院，目的在于豐富老人的交往空間。老人居住單元系依族群的觀念建構，約 8 戶至 20 戶為一小族群，擁有共同交誼、聊天的空間，以 60 戶至 80 戶為一中族群，設有公共洗衣間及垃圾收集間，而以 500 戶至700 戶為一大簇群，設置公共餐廳、麻將間、閱覽室 及其他文康活動設施。
(二)生態宜居佳所
長庚養生文化村共占地34公頃，其中綠化戶外運動空間就高達17公頃。
1、極其豐富的動植物配置
養生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動物生態部份目前有鳥類二十三種;植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區植物具有五百種以上。
2、親近自然的農業體驗
農園區：使年長者接近大自然，動手種植栽、觀看自然，藉由自然環境資源讓心靈回歸大地。農園可供 70 單元之承租菜圃及 15 單元輪椅者栽植區，每單元面積約為 1.5 坪，農園區并設有工具室、瓜果架、洗滌區及廁所。
果園區：配合季節性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。
3、眾多的戶外運動場所 設有活動大草坪面積約420坪，并設有一座工作坊，提供戶外教學及舉辦活動之使用。兒童區及運動場區面積約2,215坪，設有兒童游戲場、籃球場、網球場、體健活動區等各一座，及兩座槌球場供住民活動使用。
(三)醫療配套是養老社區的重要依托
長庚養生文化村老人住宅的的特點是在長庚體系厚實的醫療基礎上，開國內先例，以「持續性照護退休小區」 (Continuing Care Retirement Community，CCRC)型態，規劃合于經濟規模的小區。
1、長庚醫院
擁有近萬張以上病床，門診每年達600萬人次，為臺灣具經營績效、規模大的醫院。
提供居民特約門診、康復及照顧護理等醫療服務;定期健康檢查、防疫注射與體能檢測，建立個人健康資料庫;規劃居民個人健康計劃，提供養生處方和配膳建議，定期舉辦健康講座、養生咨詢;設立全天候監控中心，每戶有緊急呼叫設施，確保高效率的緊急救護。
2、護理之家
為提供文化村內老人贍養、養護及長期照護服務措施，設立護理之家提供完整醫療照護支持系統，以便于就近提供老人贍養中心及養生文化村之日間照顧，達成連續性照護服務小區之目標，樹立老人長期照護與老人安居住宅之典范。
(四)特色文化活動助力園區持久發展
園區內入住老人的文娛活動
1、運動養生(太極拳、乒乓球、臺球等)
2、娛樂交誼(麻將、棋類、卡拉OK、電影欣賞等)
3、藝文技藝(書法、繪畫、音樂、戲曲等)
4、民俗活動(春節、元宵、端午、中秋等節慶活動)
5、宗教活動(禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等)
6、村里還提供有償工作，老人如有園藝農藝指導管理、簡易水電維修等專長，都可通過為大家服務而按勞取酬。
此外還有針對來此參觀的游客提供的體驗項目
1、生態園區拓印健走、穴位按摩舒壓好眠
2、星光迎賓舞蹈同樂
3、自我體能區位檢測
4、參觀臺塑企業文物館
5、品嘗養生風味餐(圓桌晚餐)
6、游村、烘焙、法師滾球活動
(五)商業模式運作成功
1、住房出售
土地為政府福利劃撥，房價為平價，目前已銷售一空。但文化村“銀發住宅”買房規定：此房不能作為遺產處理，到不住時須交回村里作為捐助。
2、住房出租
分長住與試住體驗。長住服務還包含健康照護、緊急救護、公共設施維修、社團活動等服務。
3、養生體驗營
為期兩天一夜的體驗之旅。13歲以上人士均可參加(行動不便者除外)
4、場地出租
提供多功能會議場所，可供企業教育訓練、研討、演戲、學術文化交誼等活動使用。
四、案例啟示
養生養老項目成功開發的關鍵因素主要包括五個方面：
一、區位
項目地位于重慶市萬州區雙河口街道石鼓村，地處萬州中部主城的龍寶組團。
項目地緊鄰萬州老城、江南新區、萬州經濟技術開發區(距離均在20公里之內);未來將成為萬州主城的組成部分。
二、上位規劃
項目地西部區域處于城市“生態綠地”范圍內，農業發展、生態涵養是未來重點。
項目地東部區域處于龍寶組團的“居住用地”范圍內。
三、開發現狀
“農業”、“旅游”發展已具備一定基礎。但有待提升，并帶動“居住”發展。
四、項目定位
(一)主題定位：
都市綠谷，夢想家園
(二)總體定位：
緊握萬州打造“重慶第二大城市”、“長江三峽國際黃金旅游帶集散中心”機遇，
以創意農業、休閑旅游、養老居住為主體，
打造理想化、品質化、綜合化的能夠盡享田園生活、暢享養老生活、認知農業創意、體驗休閑樂趣、品味多元文化、快樂養生養心……的
都市田園
以此，推動龍寶組團的新型城鎮化進程、農業產業化發展、旅游綜合化升級。
(三)目標定位：
國家AAAA級旅游區
打造“世界知名旅游目的地和中國西部地區旅游高地”的精品景區之一
打造“長江三峽國際黃金旅游帶集散中心”的排頭兵
旅游帶動新型城鎮化建設的試驗田
精品樓盤的新標桿
五、方案設計
(一)適宜性分析
(二)方案特色 ——“綠手指”+ 健康項鏈：
(三)方案
方案一：
方案二:
六、節點
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